High Court set to wrap up petition on Delhi rent law (T.O.I.) 27.10.2015

High Court set to wrap up petition on Delhi rent law

TNN | Oct 27, 2015, 06.52 AM IST

NEW DELHI: The Delhi high court has begun hearing the final arguments on the validity of the archaic Delhi Rent Control Act (DRCA).

A bench of Justices B D Ahmed and Sanjeev Sachdeva is proceeding towards a verdict on the constitutional soundness of the Act as it recently heard a group of women property owners on the issue.

The petitioners attacked the DRC Act pointing out that most of the provisions were redundant. The petitioners highlighted that two parts of the Act - relating to rates of hotelslodging houses, and for the lease of vacant premises to the government in certain areas - are dead laws as there are no reported cases under these provisions in the Act.

Moreover, the petitioners argued that Sections 4, 6 and 9 of the Act relating to the control of rent have already been de rent have already been de clared unconstitutional by the HC in 2002 and the only part of the DRC Act that survives is the control of eviction. The petitioners alleged that tenants protected under the Act are determined by historical accident and not by need due to the peculiar nature of the legislation. "In fact, the poor are not getting any benefit out of the Act."

Advocate Shobha Aggarwal, the lead petitioner in the case, drew HC's attention on various amendments to the Act.She pointed out that the 1976 Amendment to the Act provided for limited inheritance of tenancy rights by legal heirs of tenants but the implementation of the Act has ensured unlimited succession rights to the tenants of both residential and commercial premises including big companies such as Life Insurance Corporation in perpetuity.

The petitioners further argued that even after the 1988 Amendment, the object of expediting disputes between landlords and tenants was not achieved and cited a chart showing that as of December 2014, 10.15% of all civil cases pending before the district courts in Delhi were as a result of the DRCA.
http://timesofindia.indiatimes.com/city/delhi/High-Court-set-to-wrap-up-petition-on-Delhi-rent-law/articleshow/49546507.cms

PRESS RELEASE

The final arguments on the petition challenging the constitutional validity of the entire Delhi Rent Control Act, 1958 in Writ Petition (Civil) no. 516 of 2010, titled Shobha Aggarwal & others v. Union of India & Anr continued on 06.10.2015 before a division bench comprising of Justices Badar Durrez Ahmed and Sanjeev Sachdeva of the Delhi High Court.

It was submitted before the Hon’ble Court:

That most of the Delhi Rent Control Act is now redundant. The Preamble of the Delhi Rent Control Act which has three parts to it reads as follows:

“An Act to provide for the control of rents and evictions and of the rates of hotels and lodging houses and for the lease of vacant premises to Government, in certain areas in the Union Territory of Delhi.”

Out of these three parts, two parts relating to rates of Hotels and Lodging Houses and for the Leases of vacant premises to the Government in certain areas is dead law as there are no reported cases under the provisions in the Act relating to these two parts of the Preamble. Sections 4, 6 and 9 of the Act relating to control of rent have already been declared unconstitutional by the High Court in 2002. Therefore, the only part of the Act that survives now is the control of eviction and the tenants who are protected under the Act today are determined by historical accident and not by need. In fact, the poor are not getting any benefit out of the Act and it is because of the Act that no one is investing in affordable housing for the poor.

The Petitioners brought to the notice of the Division Bench, the various amendments to the Act and pointed out that the 1976 Amendment to the Act provided for limited inheritance of tenancy rights by legal heirs of tenants but the implementation of the Act has ensured unlimited succession rights to the tenants of both residential and commercial premises including big companies like Life Insurance Corporation in perpetuity. 

That one of the objects of the Delhi Rent Control Act, 1958 [DRCA] was to devise a suitable machinery for expeditious adjudication of proceedings between landlords and tenants. This was also part of the Statement of objects and reasons of the Delhi Rent Control (Amendment) Act, 1988 which shows that even after 30 years of being in-force, the DRCA had failed to achieve one of its primary objects. The Petitioners further argued that even after the 1988 Amendment, the object of expediting disputes between landlords and tenants was not achieved. In support of this argument, the Petitioners placed before the Division Bench a chart showing that as of December, 2014, 10.15% of all civil cases pending before the District Courts in Delhi were as a result of the DRCA.

The petition was filed in 2010 by a group of women property owners. The arguments were addressed by Shobha Aggarwal, petitioner no. 1 in person assisted by Pranav Jain, advocate for petitioner no. 2 and 3. The petitioners are members of a Delhi based, women centric, non- funded, non-party citizens’ group namely “Committee for the Repeal of Delhi Rent Control Act”; and have been campaigning and lobbying with the Government of India to undertake rental law reforms in Delhi for the last nine years but to no avail.

Further arguments by the petitioners would continue on the next date of hearing which is fixed for 17.11.2015.

The Economic Times (Hindi) coverage of the hearing on 20 August, 2015 of the case challenging the constitutional validity of Delhi Rent Control Act, 1958

Next date of hearing: 1 September, 2015

‘Archaic’ Delhi Rent Control Act 1958 – a boon for shopkeeper-tenants, or a bane for shop-owners?

Monday, 06 July 2015 - 7:54am IST | Bhanvi Arora | Edited by: Swati Bhasin

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  ‘Archaic’ Delhi Rent Control Act 1958 – a boon for shopkeeper-tenants, or a bane for shop-owners? 

"Due to the act, shop-owners have been deprived of their right to earn their livelihood by renting out their property at the market rate."

Anil Pershad, the owner of 139 shops in Chandni Chowk, has not been collecting rent for his shops for many years now. “I don’t even ask for the rent as it is a paltry sum of Rs 9,750 per month in total,” confesses Pershad, owner of the famous 170-year-old Chunnamal ki Haveli.

Each shop fetches Pershad a rent of Rs 75 per month. Many landlords like Pershad say that they earn a pittance from properties that are worth crores of rupees because of the ‘archaic’ Delhi Rent Control Act 1958.

Before the Delhi Rent Control (DRC) Act, 1958 was implemented, Pershad's family owned almost half of Shahjahanbad and nearby areas including the Gulabi Bagh development area, Oberoi Swiss apartments in Civil Lines, Majestic Cinema hall in Sadar-Paharganj area. “Originally intended to protect the migrant population from arbitrary rent hikes by wealthy landlords, the Act came under intense scrutiny when it was reduced to a tool to harass landlords,” opines Pershad. Post the implementation, he had to but to sell-off most of his property or his lands would have been encroached.

Seeking judicial intervention and challenging the constitutional validity of 1958 Act, A Delhi High Court lawyer Shobha Agarwal has even  filed a petition in the High Court. Shedding light on the matter, Agarwal, explains that the Act applies only to those properties having monthly rent less than Rs. 3,500. “Most shopkeeper-tenants in Old markets in Delhi including Connaught Place, Karol Bagh, Chandni Chowk fall in this category and sometimes pay rents as low as Rs 10 per month. The only increase allowed under the 1958 Act is 10 percent every three years,” she says and adds, “With such low rents, it will take generations to cross Rs 3,500 mark. To put it more simply, if someone is paying Rs 100 as rent per month it will take 111.09 years for the rent to reach Rs 3,500. The property cannot be even vacated.”

Debate continues from hereon...

The Traders’ Associations, on the other hand, is against the repealing of the 1958 Act. “At the time when the landlords rented out their property, the tenants had paid ‘pagri’, an amount equal to the cost of the rented premises. As Delhi administration was under the rule of power of Attorney at that time, property was non-transferrable. So the landlords had negotiated with the tenants (who were actually buyers of the property) to give away the pagri,”  points out Praveen Khandelwal, Secretary General, Confederation of All India Traders (CAIT), adding further, “Now that the property rates have increased, the landlords want the 1995 act to be enforced which consists of eviction of the tenant in case of bona-fide requirement of the owners.”

The High Court lawyer, however, maintains that due to the act, shop-owners have been deprived of their right to earn their livelihood by renting out their property at the market rate

“In 2013, Centre had consulted Delhi government if Delhi Rent Control Act 1995 should be enforced. At that time, Shiela Dikshit was the Chief Minister and she suggested that status quo can be maintained,” elucidates Agarwal.

Recently, Centre clarified its stand before HC saying it plans to draft a New Delhi Rent Bill instead of enacting the amended 1995 Act. “The centre has been delaying this issue so as not to lose the votes of the poor. However, as per my view, repealing of the 1958 act will not cut their votes. This act is not against the poor. It will stabilise market rates instead,” she underlines.

The last hearing by the Delhi High Court was held on April 30. Advocate Pranav Jain represented the association of landlords and appealed a bench headed by Justice BD Ahmed to fix a specific day to wrap up the cases in point that have been hanging for several years.  Next date of hearing has been fixed for August 20 and shopowners are hopeful that they will achieve a breakthrough. 

http://www.iamin.in/en/chandni-chowk/news/%E2%80%98archaic%E2%80%99-delhi-rent-control-act-1958-%E2%80%93-boon-shopkeeper-tenants-or-bane-shop-owners-63994

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दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट : 5 लाख की जगह 312 रुपये दिलाने वाला अंधा कानून

• राहुल कोटियाल
• 02 JUL '15

दुनिया की सबसे मंहगी व्यवसायिक जगहों में से एक, कनॉट प्लेस में स्थित इस रेस्टोरेंट का किराया मात्र 312 रूपये प्रति माह है | स्रोत

दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट दिल्ली के लाखों लोगों के लिए मुसीबत बना हुआ है जिनमें सिर्फ मकान मालिक ही नहीं बल्कि किरायेदार भी शामिल हैं.

सितंबर 2014. प्रधानमंत्री नरेंद्र मोदी अमरीका के मेडिसन स्कवेयर गार्डन से लोगों को संबोधित कर रहे थे. इस संबोधन में उन्होंने कहा, ‘पहले भारत में जो सरकारें थी, वे बड़े गर्व से यह बताती थी कि हमने कितने कानून बना डाले हैं. लेकिन मैं दूसरी तरह की बात कहता हूं. मैं नए कानून बनाने की नहीं बल्कि पुराने कानूनों को ख़त्म करने की बात करता हूं. यदि मैं रोज़ एक कानून भी समाप्त कर पाया तो खुद को दुनिया का सबसे सुखी व्यक्ति मानूंगा.’ प्रधानमन्त्री मोदी की यह बात सुनकर प्रवीण जैन के चेहरे पर ख़ुशी की लहर दौड़ गई. 70 वर्षीय प्रवीण पुरानी दिल्ली में रहते हैं. उनके इकलौते बेटे की मृत्यु हो चुकी है और अब वे अकेले ही रहते हैं. करोल बाग़ में उनकी एक संपत्ति है जिसमें लगभग 40 किराएदार हैं. लेकिन हर किराएदार महीने का 10 या 12 रूपये ही किराया चुकाता है. इस तरह से अपने 40 किराएदारों से कुल मिलाकर प्रवीण को सिर्फ 450 रूपये हर महीने मिलते हैं. प्रवीण बताते हैं कि यह वसूलते हुए भी उनसे ऐसा बर्ताव किया जाता है जैसे वे भीख मांग रहे हों.

1958 का दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट अपने शुरुआती दौर में किराएदारों का शोषण रोकने में तो सफल हुआ लेकिन धीरे-धीरे मकान मालिकों के शोषण का सबसे बड़ा कारण भी बन गया.

प्रवीण जैन की इस दुर्गति का मूल कारण 1958 में लागू हुआ दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट है. यही वजह है कि नरेंद्र मोदी ने जब पुराने कानूनों को समाप्त करने की बात कही तो प्रवीण को अच्छा लगा. अपने कहे अनुसार मोदी सरकार ने कई पुराने कानूनों को समाप्त करने का काम शुरू भी कर दिया है. लेकिन दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट आज भी बरकरार है और दिल्ली के लाखों लोगों के लिए मुसीबत बना हुआ है.

दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट, 1958 के दुरूपयोग का सबसे अच्छा उदाहरण ‘एंबेसी’ रेस्टोरेंट है. दिल्ली के कनॉट प्लेस में जिस जगह यह रेस्टोरेंट है, वह दुनिया की सबसे मंहगी व्यवसायिक जगहों में से एक है. इसके बावजूद भी 2500 वर्ग फुट पर बने इस रेस्टोरेंट के महीने का किराया मात्र 312 रूपये है. जबकि कनॉट प्लेस के इसी इलाके में जानी-मानी फास्ट फूड चेन केएफसी 5,000 वर्ग फुट जगह का दस लाख रुपये प्रतिमाह से ज्यादा किराया चुका रही है.

अधिकतर राज्यों में रेंट कंट्रोल एक्ट समाप्त किए जा चुके हैं या उनमें संशोधन किया जा चुका है. दिल्ली में भी यह कानून आंशिक तौर पर बदला गया लेकिन इसका फायदा मकान मालिकों को नहीं मिला. नतीजतन 1958 का दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट अपने शुरुआती दौर में किराएदारों का शोषण रोकने में तो सफल हुआ लेकिन धीरे-धीरे मकान मालिकों के शोषण का सबसे बड़ा कारण भी बन गया. इसकी सबसे बड़ी कमी यह रही कि इसमें वक्त के साथ संशोधन नहीं हुए. मुख्य संशोधन इसके लागू होने के लगभग 30 साल बाद हुआ. 1988 में इस कानून में दो मुख्य बदलाव किए गए. एक, 3500 रुपये प्रतिमाह से ज्यादा किराया चुकाने वाले किराएदारों को इस कानून के दायरे से बाहर कर दिया गया और दूसरा हर तीन साल में 10 प्रतिशत तक किराया बढ़ाए जाने की व्यवस्था की गई.

नए कानून को अगस्त, 1995 में राष्ट्रपति की सहमति भी मिल चुकी थी . लेकिन दिल्ली के पुराने किराएदारों और व्यापारियों ने इसका जबरदस्त विरोध किया जिसके चलते केंद्र सरकार नए कानून को आज तक लागू नहीं कर सकी.

लेकिन इन बदलावों से भी मकान मालिकों की स्थिति में कोई सुधार नहीं हुआ. किराया बढ़ाने पर शुरू से ही रोक के कारण पुराने किराएदारों में से ज्यादातर 1988 में भी 3500 से कम किराया ही चुका रहे थे. इसलिए वे सभी किराएदार इस संशोधन के बाद भी संरक्षित ही रहे. 1995 में भारत सरकार ने इस दिशा में एक बड़ा कदम उठाया. संसद ने 1995 में ‘दिल्ली किराया अधिनियम’ पास कर दिया. इस अधिनियम में मकान मालिकों के हितों को देखते हुए बाजार भाव पर किराया तय करने और जरूरत पड़ने पर किराएदार को बेदखल करने के भी प्रावधान थे. इस नए कानून को अगस्त, 1995 में राष्ट्रपति की सहमति भी मिल चुकी थी और बस केंद्र सरकार को एक तिथि तय करते हुए इसे लागू करना था. लेकिन दिल्ली के पुराने किराएदारों और व्यापारियों ने इसका जबरदस्त विरोध किया. इस विरोध के चलते केंद्र सरकार नए कानून को राष्ट्रपति की सहमति के बावजूद भी आज तक लागू नहीं कर सकी.

हाउस ओनर्स एसोसिएशन, करोल बाघ के सचिव वेद प्रकाश शर्मा बताते हैं, ‘हमने प्रधानमंत्री, केन्द्रीय गृह मंत्री और सचिव (शहरी विकास) के नाम एक ज्ञापन तैयार किया है. हमारी तीन मुख्य मांगे हैं. पहली, मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2015 के आधार पर एक नया अधिनियम बनाकर आने वाले सत्र में ही पास किया जाए और दिल्ली में लागू किया जाए. दूसरी, इसकी जांच हो कि 1995 का एक्ट राष्ट्रपति के हस्ताक्षर होने के बाद भी लागू क्यों नहीं किया गया. इसके लिए जो भी दोषी हैं उन्हें सजा हो. और तीसरी, हमें 1995 से अब तक का बकाया किराया दिया जाए.’ वेद शर्मा आगे बताते हैं, ‘1995 में जब नया कानून बन गया था तो हम कानूनन बढे हुए किराए के हकदार हो गए थे. लेकिन उसे लागू नहीं किया गया और 20 साल तक दबाकर रखा गया. इससे सीधा नुकसान हमें ही हुआ है. इसकी भरपाई हमें की जाए.’

जितनी तकलीफ दिल्ली के हजारों मकान मालिक अपने पुराने किराएदारों के कारण झेल रहे हैं, लगभग उतनी ही तकलीफ दिल्ली के नए किराएदारों में से कइयों को अपने मकान मालिक के कारण झेलनी पद रही है.

रेंट कंट्रोल एक्ट, 1958 को समाप्त करने के लिए कुछ लोग सरकार से मांग कर रहे हैं तो कुछ लोग इसको असंवैधानिक घोषित करवाने के लिए न्यायालय की शरण में भी पहुंचे हैं. दिल्ली निवासी शोभा अग्रवाल ने इस संबंध में एक याचिका भी दाखिल की है. 20 अगस्त 2015 को इस याचिका पर दिल्ली उच्च न्यायालय में अंतिम बहस होनी है. ‘यह कानून संविधान के अनुछेद 14, अनुछेद 19(1) (जी) और अनुछेद 21 में दिए गए मौलिक अधिकारों का हनन करता है. कानून सबके लिए एक समान होने चाहिए’ शोभा अग्रवाल बताती हैं, ‘इस कानून के अंतर्गत वे ही लोग आते हैं जिनका किराया 3500 रुपये से कम है. यह पैमाना आज खरा नहीं है. इससे यह भी सुनिश्चित नहीं होता कि किराएदार गरीब व्यक्ति है. कई करोड़पति भी इस पैमाने के कारण किराया नियंत्रण का दुरूपयोग कर रहे हैं.’

दिल्ली में नया रेंट कंट्रोल एक्ट लागू करने की मांग सिर्फ इन मकान मालिकों की ही नहीं बल्कि लाखों किराएदारों की भी है. जितनी तकलीफ दिल्ली के हजारों मकान मालिक अपने पुराने किराएदारों के कारण झेल रहे हैं, लगभग उतनी ही तकलीफ दिल्ली के नए किराएदारों में से कइयों को अपने मकान मालिक के कारण झेलनी पद रही है. प्रभावी कानून न होने के कारण एक तरफ करोड़ों की कमाई करने वाला ‘एंबेसी’ रेस्टोरेंट महीने का मात्र 312 रूपये किराया चुका रहा है, वहीँ दूसरी तरफ दिल्ली में पढने आए छात्रों को छोटे से छोटे कमरा का भी सात से आठ हजार रूपये तक किराया देना पड़ता है. दिल्ली विश्वविद्यालय के कई छात्र इस मुद्दे पर लम्बे समय से आन्दोलन भी कर रहे हैं. इस आन्दोलन से शुरुआत से ही जुड़े रहे प्रवीण सिंह बताते हैं, ‘दिल्ली में लाखों छात्र हर साल पढने आते हैं. यहां छात्रावास बेहद सीमित हैं इस कारण अधिकतर छात्रों को किराए पर ही रहना पड़ता है. लेकिन दिल्ली में किराए के नियंत्रण की कोई व्यवस्था ही नहीं है. 1958 का कानून इन मकान मालिकों पर लागू नहीं होता. इस कारण ये लोग मुह-मांगा दाम वसूलते हैं और हर साल उसे बढ़ा भी देते हैं.’

प्रवीण सिंह और उनके साथियों ने दिल्ली सरकार से मांग की है कि यहां किराए के नियंत्रण की कोई प्रभावी व्यवस्था लागू की जाए. प्रवीण बताते हैं, ‘हमने इस संबंध में दिल्ली सरकार को लिखित ज्ञापन सौंपे हैं. हमें यह आश्वासन भी मिला है कि सरकार इस मुद्दे पर विचार रही है. इसके लिए सरकार के पास 2 अक्टूबर तक का समय है. यदि तब तक भी कोई व्यवस्था नहीं की गई तो हम अनिश्चितकालीन भूख हड़ताल करेंगे.’

http://www.satyagrah.com/india/delhi-rent-control-act/

Landlords wait for 'ghar wapsi'

Abhinav Garg, TNN | Jun 29, 2015, 04.20AM IST

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NEW DELHI: Beleaguered landlords are waiting for their own "ghar wapsi" under the Narendra Modi government as they continue to draw pittance as rent for properties worth crores in prime areas of the capital.

The Delhi Rent Control Act, 1958 has been challenged before Delhi high court for some time now on a petition filed by an association of landlords. However, a heavy roster before the division bench where the case is pending has led to the hearing in the matter getting adjourned repeatedly, adding to the frustration of landlords who own properties in areas such as Connaught Place, Karol Bagh, Paharganj and the Walled City.

On the last effective date of hearing on April 30, advocate Pranav Jain, representing the association, made an oral plea before a bench headed by Justice BD Ahmed to fix a specific day to wrap up the case since it has been hanging fire for long, giving the Centre and Delhi government an advantage.

"Modi government may or may not have a 'ghar wapasi' campaign, but it should definitely include ghar wapasi for property owners. It is time the government went beyond model rent laws drafted in 1992, 2011 and now 2015. The Centre should stop behaving like an NGO framing model laws and start enacting the laws," said Shobha Aggarwal, one of the petitioners in the case.

Aggarwal argues if the government is serious about providing housing to all it should immediately repeal rent control laws across the country. "Rent control falls under the concurrent list and the Centre is competent to enact a central legislation to repeal all state rent legislations," Aggarwal said.

The landlord's unease stems from the latest stand taken by the Centre before HC where it said it plans to draft a new Delhi Rent Bill rather than enact the amended 1995 Act. The 1995 Act repealed the original 1958 Act, which fixed low rent ceiling that has since then remained unchanged.

In response to the petition, the Centre has told court it wants to seek fresh views from all stakeholders, including members of Delhi assembly. The stand was conveyed to the HC in September last year when there was no elected government in the capital.

Since then the Arvind Kejriwal government has assumed office but sources suggest there is little movement on the ground since the state is wary of antagonizing an influential section of traders opposed to any changes in the old Act.

"There is no proposal for notifying Delhi Rent Act 1995 under consideration of the ministry. To enact a new legislation, a bill to repeal Delhi Rent Act 1995 was introduced in Rajya Sabha and has not been taken up for consideration so far," the Centre's note on the issue informed the high court.

HC has asked the Centre to clarify its stand on implementation of the amended Delhi Rent Act 1995. The bench directed additional solicitor general Sanjay Jain to inform it of "the thinking of the central government on the issue." The petition argues that the Act violates Constitution of India.

http://timesofindia.indiatimes.com/city/delhi/Landlords-wait-for-ghar-wapsi/articleshow/47858194.cms